תוכנית מורדות לינקולן בחיפה: החלו האישורים לתוכנית.

כתבה שהתפרסמה היום בכלכליסט מספרת על תוכנית מורדות לינקולן ותל אהרון 2185/א/1. הוועדה שתכנסה בעבר כבר
אישרה 720 יחידות דיור ומלונאות, וכעת ממתינים לאישורן של 2,000 יחידות נוספות.

איך עובדת העסקה בפרויקט מורדות לינקולן - חיפה

מורדות לינקולן - העסקה:

קבוצת גולדשטיין מקדמת את פרויקט מורדות לינקולן שבחיפה. השכונה החדשה היא חלק מתוכנית המתאר החדש של חיפה אשר הוחלט לאשרה.

כיום, ניתנת האפשרות לרכוש, כבר בשלב זה, יחידות קרקע פרטיות ומאושרת למגורים רגע לפני אישור

תוכנית החלוקה החדשה, ע"י העירייה. כלומר, מכיוון שהקרקע מיועדת מלכתחילה למגורים, אין צורך להמתין לשינוי

ייעוד הקרקע למגורים, דבר הכולל את כל הסיכונים הכרוכים בכך, אלא לתוכנית האיחוד והחלוקה החדשה שבה הליך

ההשבחה והתכנון מתקצר באופן משמעותי. לאחר שתאושר סופית התוכנית החדשה, שווי הקרקע עולה באופן משמעותי,

והמשקיעים יכולים לבחור האם לממש את השקעתם כבר בשלב זה, ולהשיא את הרווח שלהם בפרק זמן קצר יחסית

ו/או לחלופין להמשיך לתוך שלב הבנייה בליווי של בנק עד לשלב האכלוס. 

איך זה עובד?

• הלקוח רוכש יחידת קרקע פרטית ומאושרת למגורים, בשלב שלפני סיום הליך התכנון לשכונה החדשה.

• הקרקע והזכויות בגינה נרשמות על שם המשקיע בטאבו.

• שווי הקרקע עולה באופן משמעותי לאחר סיום הליך התכנון ואישור התוכנית החדשה.

• היחידה סחירה וניתנת למכירה בכל שלב.

חשוב לדעת!

• הקרקע פרטית 

• יזם התוכנית: עיריית חיפה

• תכנית חפ 2185 /א/ 1 חלוקה חדשה במורדות לינקולן ותל אהרון

• רכישת הזכויות בקרקע ורישום בטאבו על שם הרוכש

 לפרטים נוספים על מסלולי ההשקעה השונים בפרויקט, השאירו פרטים ומומחה הנדל"ן שלנו יחזור אליכם

רוצים לקרוע עוד?

תופעה: משקיעים ישראלים בוחרים להשקיע במורדות לינקולן, חיפה

אחרי 82 שנה: אושרה תוכנית מתאר לחיפה

למשקעי הנדל"ן עולים צפונה?

 הקרקע אינה זמינה לבנייה

3 שבלים פשוטים בדרך למפתח בדירה במורדות לינקולן,חיפה

שלושת השלבים בדרך למפתח בפרוקיט מורדות לינקולן בחיפה.

שלב ראשון:
רוכשים יחידת קרקע פרטית מאושרת למגורים בפרויקט "מורדות לינקולן" של קבוצת גולדשטין

שלב שני:

חותים על הסכי שיתוף ומעגנים את זכויות כל רוכש במגדל המתכונן

שלב שלישי:

עם אישור התב"ע רוכשים שירותי בנייה ללא כל רווח יזמי ומתקדמים לעבר הדירה החדשה שלכם או של ילדכם!

רכישת זכות ליחידת מגורים על קרקע פרטית מאושרת למגורים בפרויקט היוקרה "מורדות לינקולן" בחיפה,

בשלב זה - לפני סיום הליכי התכנון, שלפי פרסומים בעיתונות הכלכלית הוחלט שתוכנית המתאר של עיריית חיפה תאושר

חשוב לדעת:

• הקרקע פרטית - בטאבו
• יזום התוכנית - עיריית חיפה
•  בטוחות: רכישת הזכויות בקרקע ורישום בטאבו על שם הרוכש
•  תוכנית: חפ/ 2185 א'/1 חלוקה חדשה במורדות לינקולן ותל אהרון 

הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית הקרקע מאושרת למגורים, ואינה זמינה לבנייה.

אושרה תוכנית מתאר חדשה בחיפה הכוללת את מורדות לינקולן

82 שנה לאחר אישור התוכנית הנוכחית, אושרה התוכנית החדשה במסגרתה תחובר המושבה הגרמנית אל קו המים ומכלי דלק בקרית חיים יפונו ובמקומם תוקם שכונת מגורים.

את המשך הכתבה תוכל לקראו כאן.

מורדות לינקולן - אחוזה - חיפה

בקרוב אכתוב מאמר מורחב על שכונת מורדות לינקולן - אחוזה. בנתיים יוכלים לקרוא בלינק הבא על הפרויקט:
http://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3682777,00.html

מורדות לינקולן – כל מה שטוב בחיפה

שוק הדיור בחיפה לא זכה למתיחת פנים מזה שנים רבות והשכונות היוקרתיות היו ונותרו אחוזה,  כרמל, כרמליה, ורדיה ודניה.

השכונות המערביות, כמו נווה שאנן, הדר, והעיר התחתית מנסות מזה למעלה מעשר שנים לבצע שדרוג שיביא לשיפור התדמית של השכונות, אולם עד כה לא נרשמה תמורה של ממש בשטחן.

בשנים האחרונות, עם הפיכתה של ההשקעה בנדל"ן בחיפה לאחד ממסלולי ההשקעה האטרקטיביים במדינת ישראל, עלתה שוב לדיון השאלה מתי ייבנו בעיר שכונות חדשות וכמובן – היכן.

שאלה זו קיבלה מענה חלקי אך מבשר טובות בשנים האחרונות עם ההודעה על בנייתן של השכונות החדשות מורדות לינקולן ורמת זמר, במסגרת תכנית המתאר העירונית.

שכונת מורדות לינקולן תכלול, עם השלמת השיווק והבניה, אלפי יחידות דיור חדשות, כמו גם שירותים עירוניים מתקדמים, בתי ספר ועוגנים עירוניים אחרים.

עצם בנייתה של שכונה חדשה בחיפה מהווה מוקד עניין לחיפאים, כמו גם למשקיעים מחוץ לעיר, בשל העובדה כי שכונת מורדות לינקולן, תהיה השכונה היוקרתית הראשונה לאחר עשרות שנים.

מה מייחד את שכונת מורדות לינקולן לעומת השכונות האחרות בחיפה?

ראשית -  מדובר בשכונה מתוכננת מלכתחילה, לרבות פריסת יחידות הדיור בבניינים, התשתיות והכבישים, בתי הספר והשירותים העירוניים האחרים. בעיר בה ההתפתחות העירונית התבצע ומתבצעת עדיין במתכונת של תוספת על הקיים, הרי ששכונה חדשה ומתכוננת מהווה חדשות טובות ומאפשרת לצעירים של חיפה ליהנות מסגנון החיים אותו חיפשו מחוץ לעיר.

שנית – מיקומה של השכונה, על צירי התחבורה הראשיים של העיר, בסמיכות למת"ם ולפארק מדעי החיים ובמרחק של דקות נסיעה בודדות ממרכז העיר ומהנמל המתחדש, יאפשרו לדיירי השכונה ליהנות מכל העולמות ועדיין – להגיע הביתה לשכונה פסטורלית על מורדות אחוזה.

שלישית – בישראל של 2016 כבר ברור כי חוף הים הוא הנכס הנדל"ני הטוב והנחשק ביותר. גם בחיפה, לאחר שנים של חסימת חוף הים, מבינים כי מדובר בערך נדל"ני עליון. שכונת מורדות לינקולן תהנה מנוף פתוח לים הכחול, ללא גורם מפריע ועם הבריזה הנפלאה שאינה נחסמת עוד כבעבר.

רביעית – בתקופה בה השקעה נדל"נית בחיפה היא אחד מהאפיקים האטרקטיביים ביותר, המשקיעים מחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולכלול בו לא רק דירות יד שניה, אלא נכסים בעלי פוטנציאל תשואה ייחודי. שכונת מורדות לינקולן מגלמת עבור המשקיעים את אותו פוטנציאל ייחודי, שכן ככל שתהליך התכנון והאישור של השכונה יתקדם, הרי שערך הנכסים יעלה בשכונה.

ולבסוף – מורדות לינקולן מהווה את העתודה האחרונה למגורים בעיר, בחלק המערבי והמבוקש ביותר. עם פיתוח ושיווק השכונה העיר חיפה תפחית את פוטנציאל הגדילה שלה, דבר שיצמצם באופן מהותי את ההיצע בעיר, וידחוף את המחירים מעלה.

מתי ואיך להשקיע בשכונת מורדות לינקולן?

קבוצת גולדשטיין מתעתדת להקים את הפרויקטים גולדשטיין לינקולן וגולדשטיין מורדות- אחוזה, כחלק מהשכונה החדשה שתמשיך את הרצף העירוני משכונת אחוזה ועד לים. הקרקע מאושרת למגורים ונמצאת בהליך תכנוני מתקדם ביזום עיריית חיפה, להגדלת זכויות בנייה והקמת השכונה חדשה. רכישה בשלב זה, עוד בטרם אושרה תוכנית האיחוד והחלוקה החדשה, בנוסף לחיסכון היזמי על שירותי הבנייה הופכים את ההשקעה לאחד מהאפיקים האטרקטיביים והרווחיים ביותר בשוק הנדל"ן בעיר.

מורדות לינקולן

דירות מגורים הן מצרך מבוקש בחיפה
תושבי חיפה הוותיקים מלינים מזה שנים, כי מספר התחלות הבניה בעיר אינו מדביק את הביקוש המתגבר. המטרופולין הצפוני הגדול בישראל עתיד לעבור מתיחת פנים של ממש בעשור הקרוב ולהעניק מענה לבעיות ליבה המלוות את העיר מזה עשורים ארוכים. בניית פרויקטים חדשים למגורים הינו אחד היעדים המרכזיים של העירייה ופרויקט מורדות לינקולן על מורדות הכרמל הוא גולת הכותרת בחזית זו.
תכנית המתאר של חיפה מתעתדת להעניק טיפול מן היסוד לחוף הים של העיר, המלא כיום במבני תעשייה רבים המונעים את מימוש הפוטנציאל הגלום ברצועת החוף ובמפרצה המיוחד של העיר.  טיילת חדשה אמורה להיבנות בעיר לצד שטחי מסחר ובילוי חדשים האמורים להעניק לתושבים ולמבקרים גישה נוחה לחלקים נרחבים מן החוף. הטיפול בחזית החוף יתבצע במקביל לעבודות פיתוח נוספות בעיר ביניהן שיקום העיר התחתית ויצירת זירות פעילות חדשות למסחר, בילוי ותרבות. באופן טבעי, מביא מהלך מסוג זה לתנופה גם בהיצע הנכסים למגורים בעיר על מנת לתמוך במגמת הצמיחה. בעירייה מצהירים כי אחד היעדים המרכזיים הוא הגדלה משמעותית של תושבי העיר באמצעות הקמתן של עשרות אלפי יחדות דיור במהלך השנים הקרובות.
מחירי הנדל"ן בחיפה בעליה מתמדת
מזה שנים מהווה חיפה יעד למשקיעי הנדל"ן בידיעה כי עבודות הפיתוח הנרחבות ישביחו את מחיר הנכסים באזור. מחירי הנכסים מיהרו להגיב לעניין ובמהלך שמונה השנים האחרונות נרשמה עליית מחיר של 150% בעיר בממוצע. כאמור, לא נבנו בחיפה שכונות מגורים חדשות רבות בעשורים  האחרונים וכעת, עם התקדמותן של בניית אלפי יחידות דיור חדשות, נרשמת התעניינות רבה בהם.
החיפאים מחכים לשכונות החדשות
בשנים האחרונות הורגלנו לדבר על שוק הדיור בחיפה, בהתייחס למשקיעים בלבד אולם חשוב לזכור כי בחיפה מתגוררים כבר היום כ- 300 אלף אנשים שצמאים לחדשנות בתחום המגורים בעיר. אותם חיפאים ותיקים מחפשים את הדבר הבא בעיר: שכונה חדשה, המתוכננת באופן מודרני ומציעה מלאי משמעותי של נכסים חדשים, המשולבים בתכנון עירוני מתקדם. ההוכחה לביקוש המקומי הקשיח היא שכונת נאות פרס שאוכלסה במהירות הבזק, בעיקר בזכותם של משפרי הדיור בעיר.
השכונה החדשה הצפויה לקום בעיר – מורדות לינקולן, אמורה לספק את המענה לדרישה של החיפאים: היא תאפשר להם ליהנות משכונה בעלת מיקום אידאלי: על מורדות הכרמל ומול הים, מגישה מידית לכביש לתל אביב, ולא פחות חשוב – משכונה בתכנון מודרני, הכוללת מגורים, מוסדות ציבור, בתי ספר וגנים, וכמובן – ריאות ירוקות.
כיום, עם אישורה של תכנית המתאר של חיפה, שכונת מורדות לינקולן מהווה את היעד של משפחות חיפאיות רבות, שמתעניינות כבר היום בשכונה ובפרויקטים שיקומו בה. לכן, סביר להניח כי עם השלמת התהליכים הסטטוטוריים ותחילת הבנייה, הביקושים בשכונה יגיעו לשיא.
מורדות לינקולן 

תכניות הפיתוח בעיר חיפה משפיעות לחיוב על מחירי הנדל"ן בעיר

  תכניות הפיתוח בעיר חיפה משפיעות לחיוב על מחירי הנדל"ן בעיר              

נושא פיתוח התשתית ברמה הארצית והעירונית נמצא זה שנים בראש סדר העדיפויות של מקבלי ההחלטות בעולם כולו ובכלל זה גם בארצנו הקטנטונת. פרויקטים מסוג זה נחשבים לאדירי ממדים וככאלו דורשים משאבים אדירים, הן ברמת התכנון והן ברמת הביצוע. לראייה, שני המתמודדים לנשיאות בארה"ב הזכירו את הנושא בקמפיין הבחירות שלהם וייחסו לו חשיבות עליונה בידיעה כי שיפור תשתית מביאים במישרין לצמיחה אדירה בכל אזור בו הם מתקיימים.

בישראל של 2017 מתקיימים כל העת פרויקטים מסוג זה; כבישים ומחלפים חדשים נסללים בקצב מרשים ובמקביל ניתן להבחין גם בתנופה הנוגעת לענף הבנייה למגורים ולמסחר. אמנם ישנם הטוענים כי לא מתקיימים מספיק מיזמי בנייה למגורים בארצנו וזוהי סיבה מרכזית למחירי הנדל"ן הגבוהים אך ניתן בהחלט לציין כי קיים שיפור מתמשך בצד ההיצע.

תכניות המתאר העירוניות מפרטות את מגוון הפרויקטים השונים המיועדים לשיפור, הרחבה ובנייה בשטחן ומציינות בפירוט מהן המשאבים הדרושים עבורם ואת לוחות הזמנים המשוערים להוצאתם לפועל. יזמים ומשקיעים מנוסים מתחום הנדל"ן בוחנים בקפידה את תכניו המתאר הנוגעות לשטח בו הם מתכננים לפעול מתוך ידיעה הכרה בחשיבותו הרבה של הנושא.  

חיפה כמקרה בוחן

המטרופולין הצפוני של ישראל נחשב זה שנים ארוכות כאחד שקפא על שמריו. החיפאים, הידועים באהבתם הרבה לעיר הולדתם, טענו שנים כי העיר נזנחה ומיהרו להצביע ברגליים. רבים מהם בחרו במודע לעזוב את העיר ולהעתיק מגוריהם לישובים שניפקו עבורם רמת חיים משופרת. היעדר הפיתוח התשתיתי לצד מיעוט בולט בהתחלות בנייה חדשות מנעו ממחירי הנדל"ן בעיר להתרומם במשך עשרות שנים והרחיקו ממנה את המשקיעים, עובדה שהובילה לדשדוש מתמיד במחירי הנדל"ן בעיר.

רוחות של שינוי

במהלך העשור האחרון מובילה עיריית חיפה מהלכים רחבי היקף בתחום התשתית והפיתוח העירוני. על פי תכניות המתאר העירוניות ירשמו בקרוב מספר גבוה של התחלות בנייה למגורים להן ממתינה העיר כמו אוויר לנשימה. על פי התכנון אמורה העיר להתחדש בעתיד הקרוב בטיילת חדשה לחלוטין שתאפשר לתושבי העיר גישה קלה ונוחה לרצועת החוף הנהדרת של העיר. רצועה זו חסומה מזה עשורים ארוכים על ידי מבני צבא ותעשייה, עובדה שגרמה לתושביה האמידים של העיר להתרחק מן החוף, בניגוד גמור למה שקורה בערי חוף אחרות בארץ ובעולם. במקביל, יבוטלו פסי הרכבת הישנים ויוחלפו בתשתית תחבורתית ראויה.  

פרויקט מורדות לינקולן מייצר עניין רב בקרב משקיעים ומשפרי דיור

עתודות הקרקע על מורדות הכרמל נחשבו תמיד לנחשקות בעיר. פרויקט מורדות לינקולן של קבוצת גולדשטיין עתיד להיבנות על מורדותיו המערביים של ההר, בסמוך לשכונת אחוזה הוותיקה והיוקרתית. 

ממוקמת הכי טוב שאפשר - הכול נמצא בהישג יד: צירי תנועה מרכזיים, גישה מהירה לכביש מספר 4 ולמנהרות הכרמל וקרבה מתחמי העסקים והתעסוקה הגדולים בעיר

בונים איכות חיים – תכנונה של השכונה החדשה מניח במרכז את צרכי התושב. אלו שיגורו בה ימצאו תשתית חינוכית מעולה לצד מרכזי מסחר ושירותים עירוניים מתקדמים. 

לצאת למרפסת ולחייך – הבנייה על צלע ההר הפונה מערבה מספקת את אחת המראות היפים בנוף המקומי. 

שווה השקעה – הביקוש עבור דירות מגורים חדשות ומודרניות ברחבי העיר מרקיע שחקים אך מספרן של עתודות הקרקע המיועדות לבנייה נמוך יחסית. עובדה זו לבדה הופכת כל פרויקט מגורים בעיר לכזה המסמן השקעה נבונה ומניבה.

רוצים לקורא עוד? בואו לשמוע למה המשקיעי הנדל"ן עולים צפונה ומשקיעים בשכונת לינקולן, חיפה.
 למאמרים נוספים

בנייה חדשה למגורים על מורדות הכרמל מעבר לפינה

בנייה חדשה למגורים על מורדות הכרמל מעבר לפינה

בערי החוף בעולם כולו נחשבים מחירי הנכסים הקרובים לים כיקרים ביותר ונהנים מביקוש קשיח המייצר סביבת מחירים גבוהה במיוחד. חיפה שונה מאוד בהקשר זה ודווקא בה עולים מחירי הנדל"ן ככל שמתרחקים מזרחה לכיוון הכרמל. רצועת החוף של העיר הגדולה בצפון הופקע מידי תושביה של העיר ומשמש במשך עשורים ארוכים כאכסניה למפעלים רבים ולמתקנים צבאיים. חופה המדהים של העיר רחוק, אם כן, מלממש את הפוטנציאל הגלום בו אך עיריית חיפה מתעתדת לשנות את תמונת המצב בשנים הקרובות.

חיפה מתחדשת

מזה שנים ארוכות לא התקיימה בנייה למגורים על הכרמל אך לאחרונה אישרה העירייה תכנית מתאר רחבת היקף הכוללת בנייה של שכונות מגורים חדשות בנות אלפי יחידות דיור על המורדות המערביים של ההר המשקיף על העיר. מהלך זה הינו חלק מתכנית מתאר רחבה העתידה לרענן את פניה של העיר. על הפרק פעולות תשתית נרחבות הכוללות טיפול במערך התחבורה העירוני, בנייה של טיילת חדשה, פיתוח מרכזי בילוי וסחר וכאמור, חידוש תנופת הבנייה למגורים.

תכניתה המוצהרת של עיריית חיפה מציבה יעדים של צמיחה ועל הנייר אמורה אוכלוסיית העיר לגדול ב – 60,000 תושבים במהלך העשור הקרוב. על מנת לעמוד ביעד יופשרו לבנייה קרקעות בעיר לטובת פיתוחן של שכונות מגורים חדשות ומודרניות שיעניקו פתרון לביקוש הקיים. 

חיפה צומחת במספרים

חיפה מרכזת עניין אצל משקיעי הנדל"ן מזה שנים ארוכות לאור מתיחת הפנים שעברה ועוברת העיר. מאז 2008 נרשמה עליית מחירים של קרוב למאה אחוזים במחירי הדירות בעיר בעוד מדד התשואה על שכירות בעיר מתייצב על 3%, נתון הגבוה בחצי אחוז מן הממוצע הארצי. רמת ההתעניינות בנדל"ן למגורים מורגשת היטב במספר העסקאות ההולך וגדל גם באזור העיר התחתית בה מתבצעים עבודות תשתית לצד פרויקטים יזמיים של בנייה המעוררים עניין מחודש באזור.  

מורדות לינקולן על מורדות הכרמל

אחד הפרויקטים המרכזים עניין בחיפה הינם הפרויקטים מורדות לינקולן ומורדות אחוזה העתידים להבנות על מורדותיו המערביים של הכרמל בשכנות לשכונת אחוזה הוותיקה והאיכותית. אזור מיוחד זה נהנה ממספר יתרונות בולטים:

• מיקומן של השכונות החדשות יעניק לתושביהן חווית מגורים כפרית ונוף מדהים הצופה על אזור המפרץ.
• השכונות החדשות ממוקמות לכל צירי התנועה המרכזיים בעיר והגישה אליהן ומהן תהיה קלה ונוחה. כל מרכזי המסחר והבילוי הראשיים בעיר נמצאים במרחק נסיעה קצר ונוח.
• תכנון מוקפד יספק מענה לשירותים קהילתיים נרחבים בשכונות החדשות. מוסדות חינוך, גינות ציבוריות ומרכזי מסחר חדשים ייבנו לטובת התושבים וישלימו חווית מגורים איכותית וירוקה. 

תכניות הבנייה טרם הושלמו אך ייעודו של הקרקע נקבע והוא מיועד למגורים. עובדה זו מייצרת הזדמנות השקעה מעניינת בידיעה כי ברגע שיתקבלו האישורים הסופיים לעלייה על הקרקע יתייקרו מחיריה באופן ניכר. קבוצת גולדשטיין משווקת בימים אלו קרקעות אחרונות לבנייה בשכונות החדשות במחיר השקעה התחלתי של 400,00 שקלים. טבלאות האיזון והחלוקה של השטח כבר הופקדו ובעתיד הקרוב אמור להתקבל אישור התב"ע, שלאחריו תוגש בקשה להיתר בנייה.

אז איך בודקים אזור להשקעה?

אז איך בודקים אזור להשקעה?

על מנת לבצע השקעת נדל"ן מניבה בוחן המשקיע הממוצע שני פרמטרים מרכזיים המסייעים לו בקבלת החלטה; הראשון הוא התשואה על ההון, המסמן את העלייה בערכו הממשי של הנכס מרגע הקנייה. השני הינו התשואה המושגת בחישוב דמי השכירות המתקבלים מן הנכס שנקנה, הנאמד כיום ב-2.5% בממוצע ארצי. 

קונים רגע לפניי..

מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל שוחקים בהדרגה את התשואה המושגת על הנכס ולכן תרים המשקיעים כל הזמן אחר אופציות מעניינות להשקעה במקומות בהם הפוטנציאל טרם מומש ורמות המחירים מאפשרות קנייה נבונה. בנוסף, יש לבדוק מהן תכניות הפיתוח המיועדות לאזור הרכישה ובאיזה שלב הן נמצאות. חשוב להבין כי במידה וקיים תכנון עירוני נרחב בעתיד הקרוב, יעלו מחירי הנכסים באזור, ומחירו של הנכס יעלה במהירות.

בודקים ביקוש 

הליך הפשרת הקרקעות בישראל ארוך מאוד ולכן מספר התחלות הבנייה בארץ אינן מדביקות באופן מסורתי את הביקוש לדירות מגורים. בבואנו לבחון נכס להשקעה, חשוב להבין מהו מספר התחלות הבנייה באזור המבוקש. תנופת הבנייה מלמדת, כי קיימות תכניות פיתוח עבור האזור שכבר נמצאות בעשייה כלומר, רמת הביקוש בעבורם מתקיימת בוודאות. במקביל מומלץ להבין עד כמה מבוקש האזור על ידי שוכרי דירות. במידה ואין מספיק כאלו, ייתכן בהחלט כי השכונה או האזור אותו אתם בוחנים יכול לייצר קושי במציאת שוכרים בקלות ובמהירות.

מחשבים תשואה

התשואה הממוצעת על דירות מגורים בישראל נעה סביב ממוצע של 2.5%. מחירי הדיור הגבוהים בגוש דן מביאים משפחות ומשקיעים לבחון אפשרויות קנייה בפריפריה ובאופן טבעי מעלות את המחירים גם באזורים אלו. מעת לעת מוכתרת לה בירת השקעות מומלצת אחרת אליה נוהרים המשקיעים. באר שבע הינה דוגמא מצוינת לעניין, עת מחירי הדירות בעיר חוו עלייה חדה עקב התפתחות כוללת של העיר.  

חיפה – מקרה בוחן להשקעה בנכס למגורים

עד לפני שנים מספר, נדמה היה, כי העיר חיפה אינה סובלת ממחסור מורגש בצד ההיצע ולא קידמה פרויקטים רבים המיועדים למגורים ברחבי העיר. עובדה זו לבדה גרמה למחירי הדירות לקפוא מצד אחד אך מצד שני הולך ומתגבר הצורך לדירות למגורים מצידה של האוכלוסייה הצעירה בעיר, המשוועת לפתרונות דיור מודרניים. לאלו ניתן להוסיף, כמובן, גם את משפרי הדיור המקומיים המבקשים שדרוג ושיפור ברמת החיים. הביקוש הגבוה מייצר באופן טבעי עליית מחירים הנותנת את אותותיה בכל היער

תכנית מתאר מרשימה – על פי תכניותיה המרשימות של עיריית חיפה עתידה להתרחש בעיר תנופת פיתוח של ממש במהלך העשור הקרוב כאשר היעד העומד על הפרק הינו הגדלת מספר התושבים בעיר ב – 60,000 נוספים. במסגרת התכנית החדשה אמורה להבנות בעיר טיילת חדשה שתשפר באופן ניכר את חזית הים. גם תשתיות התחבורה הישנות בעיר עומדות לפניי חידוש ושיפור ובמהלכן יוסרו פסי הרכבת הישנים לאורך החוף ויבנה מערך חדש האמור להקל משמעותית את הניידות בעיר עצמה ואת הגישה אליה. עובדה משמחת נוספת היא הפשרת קרקעות למגורים שיגדילו את ההיצע הקיים וימנעו בריחה של חיפאים מחוץ לעיר.

בונים על הכרמל

חוסר הנגישות הנוח לחוף דחף במרוצת השנים את תושבי העיר מזרחה לכיוון הכרמל ושם קיימות כיום השכונות המבוקשות בעיר, דוגמת דניה ואחוזה. תוך שלוש שנים לערך תחל בנייתן של שכונות חדשות על הכרמל, דוגמות מורדות אחוזה ומורדות לינקולן, האמורות לספק חלופה מעניינת הן לתושבים מן האזור והן לקהל המשקיעים המודע לפוטנציאל של העיר. השכונות החדשות ממוקמות היטב ונהנות ממיקום מושלם על מדרונותיו הדרומיים של הכרמל. אמנם טרם נמסרו אישורי העלייה הסופיים על הקרקע אך כשאלו יתקבלו צפויים המחירים באזור זה לעלות בחדות.

המדריך הקצר למשקיע בקרקע המיועדת למגורים– קונים בטוח!

המדריך הקצר למשקיע בקרקע המיועדת למגורים– קונים בטוח!

עם פתיחתה של שנת 2017 נראה כי ההשקעה בנכסי נדל"ן היא עדיין האפיק המשתלם ביותר עבור הקהל הישראלי. הציפייה הדרוכה בשווקים בנוגע להעלאת ריבית אמנם קיימת אך בהחלט ייתכן כי יעבור פרק זמן משמעותי עד שתגיע לרמות המצדיקות השקעה באפיקים סולידיים נוספים פרט לקניית נכסים. למרות העלייה העקבית במחירים התשואות המופקות עדיין אטרקטיביות, במיוחד מחוץ לגוש דן. אנו עדים להיווצרותו של שוק משוכלל מאי פעם המציב בפניי הרוכשים הזדמנויות קנייה במסלולים שונים ובמחירי סף נמוכים מאי פעם אך יחד עם זאת אין להתעלם מן העובדה כי חלק מאותם אופני רכישה מתבררים כלא מגובשים דיים, עניין הגורם לא אחת לעוגמת נפש של ממש.

מה כבר ביקשנו?

הזדמנויות לרכישת נכסים מסוגים שונים צצות חדשות לבקרים ומייצרים עבור הקהל הרחב אפשרות ליטול חלק במגרש בו לא הייתה לו דריסת רגל בעבר. סף הכניסה הנמוך מפתה משקיעים שאינם מחזיקים בידע הנדרש על מנת לקבל החלטה שקולה ולכן אינם מבצעים בדיקת נאותות מעמיקה.

אחד ממסלולי ההשקעה הפופולריים אליהם נחשף הקהל הישראלי בשנים האחרונות הינו קניית קרקע טרם קבלת אישור לבנייה למגורים עליה. מחירי קרקעות מסוג זה זולים משמעותית מקרקע שאושרה לבנייה למגורים ולכן רבים המשקיעים המתפתים למהר ולסגור עסקאות שאין לגביהן ודאות ברורה. העובדה כי קרקעות אלו נמצאות במצב בו אין לגביהן תכנית סדורה הנוגעת ליעוד הקרקע הופכות את לוחות הזמנים למימוש לגמישים במיוחד. לא אחת אנו נתקלים בעדויות של רוכשים שהשקיעו כספם בקרקעות ונמצאים במצב בו אין להם ולו שמץ של מושג מתי תופשר הקרקע ותינתן אפשרות למימוש ההשקעה.

ודאו כי הקרקע בה אתם מתעניינים מאושרת למגורים טרם הרכישה

מסלול הרכישה, אם כן, חייב להיות שקוף ובהיר. לאילו נקודות יש להתייחס? שימו לב לנקודות מטה. אלו נקודות בסיסיות לשימת לב האמורות לסייע לכם בהליך הבדיקה טרם קבלת החלטה.

• מה מייעדת תכנית המתאר לקרקע בה אתם מעוניינים? 

נניח ואיתרתם קרקע אטרקטיבית אותה אתם מעוניינים לרכוש. יצירת קשר עם הרשות המקומית שבשטחה מצויה הקרקע יחשוף בפניכם תוך פרק זמן קצר מהו ייעודה הנוכחי והאם היא אושרה למגורים. במידה ולא, ייתכן כי יעברו שנים ארוכות עד לקבלת האישור המיוחל, עניין העלול למנוע מימוש ההשקעה במשך שנים ארוכות.

• מהו מצבה המשפטי של הקרקע?

חשוב להבין כי החוק במדינת ישראל מגדיר מפורשות את ההליך המשפטי אותו חייב השטח לעבור בוועדות התכנון, ברשות מקרקעי ישראל ובשאר הגופים הממשלתיים והעירוניים המעורבים בהכשרתה של הקרקע עד לבנייה המיוחלת. הליכים אלו נועדו למנוע אי סדרים, הן ברמת התכנון והן ברמת התמחור של הקרקע. הביאו בחשבון כי ייתכן והקרקע בה אתם מתעניינים נתונה בסיטואציה משפטית המשפיעה במישרין על לוחות הזמנים של הפרויקט ולכן קובעת במידה רבה את כדאיות הרכישה.

• מיקום, מיקום, מיקום

שימו לב לאזור בו נמצאת הקרקע בה אתם מתעניינים. האם מדובר באזור הקרוב למרכזים עירוניים גדולים? האם ישנן תכניות פיתוח אזוריות על הפרק ברמת הבנייה והתשתית? האם כלל מתקיים ביקוש סביר למגורים באזור? בדקו נושאים אלו ודומים היטב על מנת לאמוד נכונה את טיבו  של האזור. 

• הוצאות נוספות סביב הרכישה

קניית הקרקע בהחלט איננה ההוצאה היחידה סביב עסקה מסוג זה. ישנם היבטי מיסוי שיש להביא בחשבון כמו גם לוחות זמנים לקיומם של תשלומים נוספים שיביאו להשלמת העסקה. אל תצאו לדרך בלי לראות דו"ח שמאי מפורט וברור!

• ממי קונים?

זוהי נקודת מפתח חשובה מאין כמותה. חפשו חברות מנוסות בלבד שבאמתחתן מספר רב של פרויקטים שהושלמו. אל תתעצלו ובקשו להיפגש עם לקוחות עבר של אותה חברה על מנת לקבל חוות דעת על התהליך אותו עברו. בקצרה, עשו שיעורי בית לא רק בנוגע לקרקע עצמה אלא גם בנוגע לאלו המבקשים למכור לכם אותה!

חשוב לציין כי כיום מחויבים היזמים והמשווקים על פי חוק לציין מהי זמינות הקרקע לבנייה. גם אם ניתן אישור לייעד את הקרקע למגורים, אין זה אומר בהכרח כי היא זמינה לבנייה. יזם אמין ימסור פרטים מסוג זה ללקוחותיו באופן בהיר וענייני ויעדכן אותם באדיקות אודות לוחות זמנים, עלויות צפויות וכיו"ב.

קניית קרקע מאושרת למגורים בחיפה – מקרה בוחן 

בימים אלו משווקת קבוצת גולדשטיין קרקע מאושרת למגורים במורדות לינקולן, אחת מעתודות הקרקע המבוקשות בבירת הצפון. בבואנו לבחן את הנקודות שציינו במדריך הקצר מעלה ניתן להבחין בברור בפרטים הבאים:

• התב"ע (תכנית בניין עיר) הינה בבעלות פרטית ומאושרת למגורים.
• סביבת הפרויקט נמצאת בתנופת צמיחה אדירה המבטיחה ביקוש גבוה לנכסים בו.
• ההליך התכנוני לשכונות המגורים החדשות מאושר ע"י הגורמים המתאימים בעיריית חיפה.
• הרוכשים מקבלים ליווי מקצועי ואמין, הן ברמה השמאית והן ברמה המשפטית.
• הנכס נרשם על שמם של הקונים בטאבו
• מסלול רכישה בהיר וברור המבטיח תשואה מרשימה על הנכסים בפרויקט.

תכניות הפיתוח בעיר חיפה משפיעות לחיוב על מחירי הנדל"ן בעיר

תכניות הפיתוח בעיר חיפה משפיעות לחיוב על מחירי הנדל"ן בעיר

נושא פיתוח התשתית ברמה הארצית והעירונית נמצא זה שנים בראש סדר העדיפויות של מקבלי ההחלטות בעולם כולו ובכלל זה גם בארצנו הקטנטונת. פרויקטים מסוג זה נחשבים לאדירי ממדים וככאלו דורשים משאבים אדירים, הן ברמת התכנון והן ברמת הביצוע. לראייה, שני המתמודדים לנשיאות בארה"ב הזכירו את הנושא בקמפיין הבחירות שלהם וייחסו לו חשיבות עליונה בידיעה כי שיפור תשתית מביאים במישרין לצמיחה אדירה בכל אזור בו הם מתקיימים.

בישראל של 2017 מתקיימים כל העת פרויקטים מסוג זה; כבישים ומחלפים חדשים נסללים בקצב מרשים ובמקביל ניתן להבחין גם בתנופה הנוגעת לענף הבנייה למגורים ולמסחר. אמנם ישנם הטוענים כי לא מתקיימים מספיק מיזמי בנייה למגורים בארצנו וזוהי סיבה מרכזית למחירי הנדל"ן הגבוהים אך ניתן בהחלט לציין כי קיים שיפור מתמשך בצד ההיצע.

תכניות המתאר העירוניות מפרטות את מגוון הפרויקטים השונים המיועדים לשיפור, הרחבה ובנייה בשטחן ומציינות בפירוט מהן המשאבים הדרושים עבורם ואת לוחות הזמנים המשוערים להוצאתם לפועל. יזמים ומשקיעים מנוסים מתחום הנדל"ן בוחנים בקפידה את תכניו המתאר הנוגעות לשטח בו הם מתכננים לפעול מתוך ידיעה הכרה בחשיבותו הרבה של הנושא.  

חיפה כמקרה בוחן

המטרופולין הצפוני של ישראל נחשב זה שנים ארוכות כאחד שקפא על שמריו. החיפאים, הידועים באהבתם הרבה לעיר הולדתם, טענו שנים כי העיר נזנחה ומיהרו להצביע ברגליים. רבים מהם בחרו במודע לעזוב את העיר ולהעתיק מגוריהם לישובים שניפקו עבורם רמת חיים משופרת. היעדר הפיתוח התשתיתי לצד מיעוט בולט בהתחלות בנייה חדשות מנעו ממחירי הנדל"ן בעיר להתרומם במשך עשרות שנים והרחיקו ממנה את המשקיעים, עובדה שהובילה לדשדוש מתמיד במחירי הנדל"ן בעיר.

רוחות של שינוי

במהלך העשור האחרון מובילה עיריית חיפה מהלכים רחבי היקף בתחום התשתית והפיתוח העירוני. על פי תכניות המתאר העירוניות ירשמו בקרוב מספר גבוה של התחלות בנייה למגורים להן ממתינה העיר כמו אוויר לנשימה. על פי התכנון אמורה העיר להתחדש בעתיד הקרוב בטיילת חדשה לחלוטין שתאפשר לתושבי העיר גישה קלה ונוחה לרצועת החוף הנהדרת של העיר. רצועה זו חסומה מזה עשורים ארוכים על ידי מבני צבא ותעשייה, עובדה שגרמה לתושביה האמידים של העיר להתרחק מן החוף, בניגוד גמור למה שקורה בערי חוף אחרות בארץ ובעולם. במקביל, יבוטלו פסי הרכבת הישנים ויוחלפו בתשתית תחבורתית ראויה.  

פרויקט מורדות לינקולן מייצר עניין רב בקרב משקיעים ומשפרי דיור

עתודות הקרקע על מורדות הכרמל נחשבו תמיד לנחשקות בעיר. פרויקט מורדות לינקולן של קבוצת גולדשטיין עתיד להיבנות על מורדותיו המערביים של ההר, בסמוך לשכונת אחוזה הוותיקה והיוקרתית. 

• ממוקמת הכי טוב שאפשר - הכול נמצא בהישג יד: צירי תנועה מרכזיים, גישה מהירה לכביש מספר 4 ולמנהרות הכרמל וקרבה מתחמי העסקים והתעסוקה הגדולים בעיר
• בונים איכות חיים – תכנונה של השכונה החדשה מניח במרכז את צרכי התושב. אלו שיגורו בה ימצאו תשתית חינוכית מעולה לצד מרכזי מסחר ושירותים עירוניים מתקדמים. 
• לצאת למרפסת ולחייך – הבנייה על צלע ההר הפונה מערבה מספקת את אחת המראות היפים בנוף המקומי. 
• שווה השקעה – הביקוש עבור דירות מגורים חדשות ומודרניות ברחבי העיר מרקיע שחקים אך מספרן של עתודות הקרקע המיועדות לבנייה נמוך יחסית. עובדה זו לבדה הופכת כל פרויקט מגורים בעיר לכזה המסמן השקעה נבונה ומניבה.

מורדות לינקולן – כל מה שטוב בחיפה

מורדות לינקולן – כל מה שטוב בחיפה

שוק הדיור בחיפה לא זכה למתיחת פנים מזה שנים רבות והשכונות היוקרתיות היו ונותרו אחוזה,  כרמל, כרמליה, ורדיה ודניה. 

השכונות המערביות, כמו נווה שאנן, הדר, והעיר התחתית מנסות מזה למעלה מעשר שנים לבצע שדרוג שיביא לשיפור התדמית של השכונות, אולם עד כה לא נרשמה תמורה של ממש בשטחן. 

בשנים האחרונות, עם הפיכתה של ההשקעה בנדל"ן בחיפה לאחד ממסלולי ההשקעה האטרקטיביים במדינת ישראל, עלתה שוב לדיון השאלה מתי ייבנו בעיר שכונות חדשות וכמובן – היכן. 

שאלה זו קיבלה מענה חלקי אך מבשר טובות בשנים האחרונות עם ההודעה על בנייתן של השכונות החדשות מורדות לינקולן ורמת זמר, במסגרת תכנית המתאר העירונית. 

שכונת מורדות לינקולן תכלול, עם השלמת השיווק והבניה, אלפי יחידות דיור חדשות, כמו גם שירותים עירוניים מתקדמים, בתי ספר ועוגנים עירוניים אחרים.

עצם בנייתה של שכונה חדשה בחיפה מהווה מוקד עניין לחיפאים, כמו גם למשקיעים מחוץ לעיר, בשל העובדה כי שכונת מורדות לינקולן, תהיה השכונה היוקרתית הראשונה לאחר עשרות שנים.

מה מייחד את שכונת מורדות לינקולן לעומת השכונות האחרות בחיפה?

ראשית -  מדובר בשכונה מתוכננת מלכתחילה, לרבות פריסת יחידות הדיור בבניינים, התשתיות והכבישים, בתי הספר והשירותים העירוניים האחרים. בעיר בה ההתפתחות העירונית התבצע ומתבצעת עדיין במתכונת של תוספת על הקיים, הרי ששכונה חדשה ומתכוננת מהווה חדשות טובות ומאפשרת לצעירים של חיפה ליהנות מסגנון החיים אותו חיפשו מחוץ לעיר.

שנית – מיקומה של השכונה, על צירי התחבורה הראשיים של העיר, בסמיכות למת"ם ולפארק מדעי החיים ובמרחק של דקות נסיעה בודדות ממרכז העיר ומהנמל המתחדש, יאפשרו לדיירי השכונה ליהנות מכל העולמות ועדיין – להגיע הביתה לשכונה פסטורלית על מורדות אחוזה. 

שלישית – בישראל של 2016 כבר ברור כי חוף הים הוא הנכס הנדל"ני הטוב והנחשק ביותר. גם בחיפה, לאחר שנים של חסימת חוף הים, מבינים כי מדובר בערך נדל"ני עליון. שכונת מורדות לינקולן תהנה מנוף פתוח לים הכחול, ללא גורם מפריע ועם הבריזה הנפלאה שאינה נחסמת עוד כבעבר. 

רביעית – בתקופה בה השקעה נדל"נית בחיפה היא אחד מהאפיקים האטרקטיביים ביותר, המשקיעים מחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולכלול בו לא רק דירות יד שניה, אלא נכסים בעלי פוטנציאל תשואה ייחודי. שכונת מורדות לינקולן מגלמת עבור המשקיעים את אותו פוטנציאל ייחודי, שכן ככל שתהליך התכנון והאישור של השכונה יתקדם, הרי שערך הנכסים יעלה בשכונה. 

ולבסוף – מורדות לינקולן מהווה את העתודה האחרונה למגורים בעיר, בחלק המערבי והמבוקש ביותר. עם פיתוח ושיווק השכונה העיר חיפה תפחית את פוטנציאל הגדילה שלה, דבר שיצמצם באופן מהותי את ההיצע בעיר, וידחוף את המחירים מעלה. 

מתי ואיך להשקיע בשכונת מורדות לינקולן?

קבוצת גולדשטיין מתעתדת להקים את הפרויקטים גולדשטיין לינקולן וגולדשטיין מורדות- אחוזה, כחלק מהשכונה החדשה שתמשיך את הרצף העירוני משכונת אחוזה ועד לים. הקרקע מאושרת למגורים ונמצאת בהליך תכנוני מתקדם ביזום עיריית חיפה, להגדלת זכויות בנייה והקמת השכונה חדשה. רכישה בשלב זה, עוד בטרם אושרה תוכנית האיחוד והחלוקה החדשה, בנוסף לחיסכון היזמי על שירותי הבנייה הופכים את ההשקעה לאחד מהאפיקים האטרקטיביים והרווחיים ביותר בשוק הנדל"ן בעיר.