אז איך בודקים אזור להשקעה?

אז איך בודקים אזור להשקעה?

על מנת לבצע השקעת נדל"ן מניבה בוחן המשקיע הממוצע שני פרמטרים מרכזיים המסייעים לו בקבלת החלטה; הראשון הוא התשואה על ההון, המסמן את העלייה בערכו הממשי של הנכס מרגע הקנייה. השני הינו התשואה המושגת בחישוב דמי השכירות המתקבלים מן הנכס שנקנה, הנאמד כיום ב-2.5% בממוצע ארצי. 

קונים רגע לפניי..

מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל שוחקים בהדרגה את התשואה המושגת על הנכס ולכן תרים המשקיעים כל הזמן אחר אופציות מעניינות להשקעה במקומות בהם הפוטנציאל טרם מומש ורמות המחירים מאפשרות קנייה נבונה. בנוסף, יש לבדוק מהן תכניות הפיתוח המיועדות לאזור הרכישה ובאיזה שלב הן נמצאות. חשוב להבין כי במידה וקיים תכנון עירוני נרחב בעתיד הקרוב, יעלו מחירי הנכסים באזור, ומחירו של הנכס יעלה במהירות.

בודקים ביקוש 

הליך הפשרת הקרקעות בישראל ארוך מאוד ולכן מספר התחלות הבנייה בארץ אינן מדביקות באופן מסורתי את הביקוש לדירות מגורים. בבואנו לבחון נכס להשקעה, חשוב להבין מהו מספר התחלות הבנייה באזור המבוקש. תנופת הבנייה מלמדת, כי קיימות תכניות פיתוח עבור האזור שכבר נמצאות בעשייה כלומר, רמת הביקוש בעבורם מתקיימת בוודאות. במקביל מומלץ להבין עד כמה מבוקש האזור על ידי שוכרי דירות. במידה ואין מספיק כאלו, ייתכן בהחלט כי השכונה או האזור אותו אתם בוחנים יכול לייצר קושי במציאת שוכרים בקלות ובמהירות.

מחשבים תשואה

התשואה הממוצעת על דירות מגורים בישראל נעה סביב ממוצע של 2.5%. מחירי הדיור הגבוהים בגוש דן מביאים משפחות ומשקיעים לבחון אפשרויות קנייה בפריפריה ובאופן טבעי מעלות את המחירים גם באזורים אלו. מעת לעת מוכתרת לה בירת השקעות מומלצת אחרת אליה נוהרים המשקיעים. באר שבע הינה דוגמא מצוינת לעניין, עת מחירי הדירות בעיר חוו עלייה חדה עקב התפתחות כוללת של העיר.  

חיפה – מקרה בוחן להשקעה בנכס למגורים

עד לפני שנים מספר, נדמה היה, כי העיר חיפה אינה סובלת ממחסור מורגש בצד ההיצע ולא קידמה פרויקטים רבים המיועדים למגורים ברחבי העיר. עובדה זו לבדה גרמה למחירי הדירות לקפוא מצד אחד אך מצד שני הולך ומתגבר הצורך לדירות למגורים מצידה של האוכלוסייה הצעירה בעיר, המשוועת לפתרונות דיור מודרניים. לאלו ניתן להוסיף, כמובן, גם את משפרי הדיור המקומיים המבקשים שדרוג ושיפור ברמת החיים. הביקוש הגבוה מייצר באופן טבעי עליית מחירים הנותנת את אותותיה בכל היער

תכנית מתאר מרשימה – על פי תכניותיה המרשימות של עיריית חיפה עתידה להתרחש בעיר תנופת פיתוח של ממש במהלך העשור הקרוב כאשר היעד העומד על הפרק הינו הגדלת מספר התושבים בעיר ב – 60,000 נוספים. במסגרת התכנית החדשה אמורה להבנות בעיר טיילת חדשה שתשפר באופן ניכר את חזית הים. גם תשתיות התחבורה הישנות בעיר עומדות לפניי חידוש ושיפור ובמהלכן יוסרו פסי הרכבת הישנים לאורך החוף ויבנה מערך חדש האמור להקל משמעותית את הניידות בעיר עצמה ואת הגישה אליה. עובדה משמחת נוספת היא הפשרת קרקעות למגורים שיגדילו את ההיצע הקיים וימנעו בריחה של חיפאים מחוץ לעיר.

בונים על הכרמל

חוסר הנגישות הנוח לחוף דחף במרוצת השנים את תושבי העיר מזרחה לכיוון הכרמל ושם קיימות כיום השכונות המבוקשות בעיר, דוגמת דניה ואחוזה. תוך שלוש שנים לערך תחל בנייתן של שכונות חדשות על הכרמל, דוגמות מורדות אחוזה ומורדות לינקולן, האמורות לספק חלופה מעניינת הן לתושבים מן האזור והן לקהל המשקיעים המודע לפוטנציאל של העיר. השכונות החדשות ממוקמות היטב ונהנות ממיקום מושלם על מדרונותיו הדרומיים של הכרמל. אמנם טרם נמסרו אישורי העלייה הסופיים על הקרקע אך כשאלו יתקבלו צפויים המחירים באזור זה לעלות בחדות.